Nájem bytu podle nového občanského zákoníku (NOZ) byl významně ovlivněn změnami platnými od 1. ledna 2014. V textu shrnujeme hlavní kroky právní úpravy, která se dotýká nejen trvání nájmu, ale i výpovědních důvodů, přechodu nájmu, možnosti navyšování nájemného a dalších aspektů, jenž ovlivňují smluvní praxi.
Co změnil NOZ a jak to souvisí s nájmy na dobu určitou
Nájem domu a bytu se nově řídí NOZ ode dne jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem. Podle dosavadní úpravy se posuzuje vznik nájmu i práva a povinnosti vzniklé před nabytím NOZ. To znamená, že i smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014 platí podle NOZ, pokud jde o jejich pravidla.
V rámci speciální úpravy o nájmu bytu a domu je nově upraven nájem domu, pokud slouží k bytové potřebě nájemce. Tato změna řeší problematiku bytu v rodinném domě jako jediného bytu v jednom domě a poskytuje větší ochranu nájemníkům v rodinných domech než dosud.
Dále NOZ uvádí, že u nájemní smlouvy na dobu určitou, pokud je delší než 50 let, se považuje za dobu neurčitou. V prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době, jinak platí pravidla pro dobu neurčitou.
Jak NOZ upravuje výpovědní důvody a délku výpovědní doby
Výpovědní důvody pro nájem bytu na dobu určitou či neurčitou se nově rozlišují podle toho, zda pronajímatel vypovídá na dobu určitou či neurčitou. Výpověď je možná zejména při porušení povinností nájemce, při potřebě bytu pro veřejný zájem či jiných obdobně závažných důvodech. U nájmu na dobu neurčitou platí standardní tříměsíční výpovědní doba, avšak NOZ zavádí i výjimky pro zvlášť závažné porušení, kdy může pronajímatel vyžadovat okamžité vyklizení bez výpovědní doby.
Další významnou změnou je novinka, že k žádnému výpovědnímu důvodu již není zapotřebí předchozího souhlasu soudu; jen vyžaduje z na stran ve vymezené lhůtě 2 měsíců, aby soud zkoumal oprávněnost výpovědi.
Přechod nájmu a vznik práva na bydlení
Porty přechodu nájmu jsou upraveny nově: při smrti nájemce s bytem žití v domácnosti bez vlastního bytu přejdou práva a povinnosti na osobu, která žila v bytě ke dni smrti, pokud šlo o společnou domácnost. Pro jiné osoby je potřeba souhlas pronajímatele, vyžadována je písemná forma. Nově se při přechodu vyžaduje souhlas pronajímatele jen o určité osoby blízké, což zjednodušuje proces pro rodiny.
Další změnou je zrušení povinnosti poskytovat bytovou náhradu v některých případech, což podle NOZ odpovídá současnému trhu s byty.
Délka nájmu a forma smlouvy
Na dobu určitou lze uzavřít smlouvu na dobu určitou i krátkodobě; NOZ však spojuje dyáli s délkou 50 let: pokud je smlouva delší než 50 let, považuje se za dobu neurčitou s výjimkami v prvních padesáti letech. Po uplynutí 50 let lze vypovědět jako u nájmů na dobu neurčitou, avšak s podmínkou dodržení výpovědních důvodů a doby.
Při uzavírání smlouvy je důležité uvést jasnou dobu trvání a pravidla pro její ukončení či prodloužení. Dodatečné změny vyžadují písemnou formu. Pokud je nájem na dobu neurčitou, nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv s tříměsíční výpovědní dobou a bez nutnosti uvádět důvod; pronajímatel má omezenější možnosti ukončení a musí dodržet zákonné důvody.
Pravidla pro navyšování nájemného
NOZ umožňuje pronajímateli navrhnout zvýšení nájemného písemně, pokud to smlouva výslovně nevylučuje. Pokud nájemce nesouhlasí, může pronajímatel podat návrh soudu o určení výše nájemného. V nájemní smlouvě je možné dohodnout pravidla pro každoroční zvyšování, ale bez dohody si pronajímatel může navrhnout zvýšení maximálně jednou za 12 měsíců, a navržené zvýšení spolu s částkou z posledních tří let nesmí překročit dvacet procent a nové nájemné nesmí překročit lokálně obvyklé. Pokud nájemce návrh odmítne, soud určí výši nájmu podle místní obvyklé ceny.
Nejbezpečnější variantou je výslovná dohoda formou dodatku ke smlouvě, kde se jasně uvede nová doba nájmu a výše nájemného. Dodatky musí být v písemné formě a označeny číslem dodatku (např. Dodatek č. 1, č. 2...).
Ukončení nájmu na dobu určitou a neurčitou
U nájmu na dobu určitou je možné ukončení několika způsoby: na základě dohody, dříve z důvodů uvedených v zákoně (např. podstatná změna okolností), či podle ustanovení o výpovědi. Výpověď musí být písemná a doručena nájemci se zákonným poučením o možnosti podat proti výpovědi námitky a žádat o přezkoumání soudem do dvou měsíců. Dále lze u zvlášť závažného porušení podmínky vypovědět bez výpovědní doby. Před podáním výpovědi bez výpovědní doby musí pronajímatel vyzvat nájemce k nápravě a stanovit přiměřenou lhůtu.
U nájmu na dobu neurčitou má nájemce právo vypovědět kdykoliv s tříměsíční výpovědní dobou; pronajímatel může vypovědět jen ze zákonných důvodů, například hrubé nebo opakované porušování povinností, potřeba bytu pro vlastní bydlení či pro bydlení rodinného příslušníka. Pronajímatel si tedy v této variantě nemusí vyjednávat zbytečné výpovědní důvody a může lépe plánovat svou investici.
Praktické tipy pro psaní dodatků a správu nájemních vztahů
Nejprve sepsání či kontrola nájemní smlouvy je klíčová. Dodatky by měly být vždy písemné, identifikovat původní smlouvu a uvést, ke kterému bodu se dodatek vztahuje. Strany dodatku jsou stejné jako ve původní smlouvě; pokud se změní jednatel ve společnosti, podepisuje dodatek nový zástupce. V praxi často dochází k úskalím, pokud se dohody vedou ústně; požadavek na písemnou formu chrání obě strany a minimalizuje spory o nájemné a délku nájmu.
Chcete-li prodloužit nájem nebo změnit jeho podmínky, je nejbezpečnější použít písemný dodatek v souladu s pravidly NOZ. Před podpisem smlouvy zvažte také pojištění nemovitosti, které chrání pronajímatele i nájemce před škodami a nežádoucími událostmi.
9 Nájemní bydlení - Obsah nájemní smlouvy
Závěrečné shrnutí k tématu najem na dobu urcite 50 let
Na základě NOZ lze uzavřít smlouvu na dobu určitou, která po uplynutí 50 let se považuje za dobu neurčitou. Toto zjednodušení ve skutečnosti vyžaduje pečlivé zacílení a právní přesnost, aby nedošlo k neočekávaným důsledkům v budoucnosti. Při plánování dlouhodobých nájmů je tedy vhodné vycházet z jasně definovaných termínů a vzájemně odsouhlasených podmínek v písemném dodatku a včas vyřídit případná prodloužení či úpravy.